La Proprietà del Sottotetto negli Edifici Condominiali

Sottotetto: Condominiale o di Proprietà Esclusiva?

Non è sempre agevole comprendere se il vano sottotetto di un edificio ha natura condominiale ovvero appartiene al proprietario dell’ultimo piano dello stabile.

Proprio per questa ragione, la questione è stata spesso oggetto di aspri contenziosi ed esiste una ampia casistica giurisprudenziale, dalla quale è possibile ricavare principi di carattere generale, utili a gestire future liti.

Analizziamo assieme questi principi, anche alla luce di un caso concreto affrontato e positivamente risolto dallo Studio Legale Chiarini.


§ 1. Il caso: l’acquisto immobiliare e la lite sulla proprietà del sottotetto

Tizio acquista all’asta quattro unità immobiliari costituenti il primo piano di un edificio composto (in totale) da otto unità, oltre ad un locale sottotetto non censito.

Le quattro unità costituenti il secondo piano dello stabile vengono invece acquistate da altri soggetti (tutti parenti dell’esecutato, che era in origine l’unico proprietario dell’intero stabile).

Gli acquirenti del secondo piano rivendicano la proprietà esclusiva del sottotetto (oltretutto ottenendone l’intestazione catastale in modo indebito), mentre Tizio – assistito dagli avv.ti Claudia Chiarini e Giovanni Chiarini – chiede che ne venga dichiarata la proprietà comune, in proporzione ai rispettivi millesimi.

§ 2. La vicenda processuale e la CTU volta ad accertare le caratteristiche del vano sottotetto

Dopo aver tentato vanamente di pervenire ad una soluzione bonaria del contenzioso (anche nell’ambito del procedimento di mediazione obbligatoria intrapreso ex art. 5, comma 1 bis, d.lg. 28/2010), Tizio si è visto costretto ad agire giudizialmente.

Nell’ambito del procedimento ha depositato i titoli acquisto dei beni (sia i propri che quelli delle controparti) ed ha chiesto ed ottenuto l’ammissione di una CTU volta ad accertare le specifiche caratteristiche del vano sottotetto oggetto del contenzioso.

La CTU svolta ha permesso di verificare che detto vano:

  • seppur non rifinito (e dunque lasciato allo stato grezzo), è dotato di caratteristiche tali da poter essere – in futuro – adibito ad uso abitativo;
  • è dotato di finestre e lucernai, oltre che della predisposizione agli allacci per i vari impianti;
  • è servito, per l’accesso, sia dalle scale che dall’ascensore condominiale, che conducono direttamente al suo interno

§ 3. La Sentenza del Tribunale

Il Tribunale adìto ha accolto tutte le domande formulate dagli avv.ti Claudia e Giovanni Chiarini per conto di Tizio:

  • accertando la natura condominiale del vano sottotetto;
  • dichiarando la illegittimità della procedura con la quale gli avversari avevano intestato a sé il vano medesimo;
  • condannando questi ultimi ad eseguire – a loro cura e spese – le necessarie rettifiche volte ad ufficializzare la proprietà comune del bene.

Con vittoria di spese di lite.

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§ 4. I principi giurisprudenziali applicati

Come appare evidente dalla lettura della sentenza, per la decisione del caso il Tribunale si è limitato ad applicare regole e principi ricavabili dalla vigente normativa e dalle più recenti applicazioni giurisprudenziali in materia. Il tutto, come ovvio, alla luce degli esiti dell’istruttoria svolta.

In estrema sintesi: ai sensi dell’art. 1117 c.c., comma 1, n. 2, sono oggetto di proprietà condominialesalvo che non risulti il contrario dal titolo – gli stenditoi ed i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali, all’uso comune.

Ad essere analizzati debbono dunque essere, in primo luogo, i titoli da cui deriva la proprietà delle singole unità immobiliari che compongono l’edificio. Nel caso in cui detti titoli specifichino a chi spetti la proprietà del vano sottotetto, la questione può dirsi definitivamente risolta.

Laddove invece, come nel caso di specie, i titoli non offrano indicazioni in merito, in seconda istanza dovranno essere analizzate le concrete caratteristiche del bene, di cui andrà affermata la natura condominiale se risulti strutturalmente e funzionalmente destinato (anche solo in potenza) all’uso comune o all’esercizio di servizi di interesse comune.
Nel caso in cui, invece, il sottotetto non abbia dimensioni tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, ed assolva quindi ad una mera funzione di isolamento e protezione (dal caldo, dal freddo e dall’umidità) degli appartamenti dell’ultimo piano, si deve presumere che lo stesso sia pertinenza di questi ultimi.

§ 5.La Sentenza n. 3860/2020 della Suprema Corte

I principi innanzi riassunti, frutto di decennale giurisprudenza, sono stati da ultimo riproposti e riaffermati da un recente arresto della Suprema Corte:

“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’art. 1117 c.c. i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. Altrimenti, soltanto ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall’art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto

Cassazione civile sez. II, 17/02/2020, n. 3860

§ 6. Riflessioni Conclusive sulla natura (condominiale ovvero privata) del vano sottotetto

Qualora sorga una controversia circa la natura (condominiale ovvero privata) del vano sottotetto di un edificio, sarà quindi necessario porre la dovuta attenzione sia al titolo di acquisto che alle caratteristiche del bene.

Nel caso trattato e positivamente risolto dallo Studio Legale Chiarini, ad esempio, nel silenzio del titolo, sono state proprio le caratteristiche concrete del bene sotto il profilo strutturale e funzionale a determinare la fondatezza delle domande avanzate in via giudiziale.

Si legge in proposito nell’ambito della sentenza del Tribunale:

“Nel caso che ci occupa, la struttura del sottotetto, la collocazione del vano scala e dell’ascensore, lo stato nel quale esso versa (stato grezzo) e la non attualità alla destinazione ad uso abitativo, ma sopratutto il dato evidenziato dallo stesso ctu in ordine alle caratteristiche non possedute di semplice camera d’aria a tutela dell’ultimo piano, portano a ritenere provata e certa la natura condominiale del predetto locale secondo distribuzione millesimale delle singole proprietà”.

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