Caparra Confirmatoria – Preliminare di Compravendita di Immobile Abusivo

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Caparra Confirmatoria – Preliminare di Compravendita di Immobile Abusivo

Lo Studio ha ottenuto la pronuncia di una ordinanza ex art. 186 quater c.p.c., con la quale il Tribunale ha condannato il promittente venditore di un immobile – risultato parzialmente abusivo –  al pagamento del doppio della caparra confirmatoria già versata dai promissari acquirenti.

 

La vicenda oggetto di causa

Due coniugi avevano stipulato con il sig. Z.Z. un contratto preliminare di compravendita relativo ad un immobile adibito a casa di civile abitazione con circostante terreno pertinenziale, versando per l’acquisto una caparra confirmatoria di euro 12.000,00.

Nel corpo del preliminare era stato altresí previsto che il contratto definitivo sarebbe dovuto essere stipulato entro una data specifica e che la parte promittente l’acquisto sarebbe dovuta essere immessa nel possesso dell’immobile in via anticipata.

Nondimeno, scaduti i pattuiti termini i coniugi non erano stati stati immessi nel possesso dell’immobile, né erano stati posti in condizione di partecipare alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, atteso che il promittente la vendita aveva accampato i pretesti piú vari al fine di postergare la data del rogito notarile.

Tale atteggiamento strumentale e dilatorio dipendeva, in realtà, dalla circostanza che il sig. Z.Z. non si trovava in condizione di adempiere le obbligazioni assunte col preliminare e, quindi, di stipulare validamente il definitivo alle condizioni pattuite.

In particolare, nel contratto la parte promittente la vendita aveva garantito «la conformità della porzione immobiliare in oggetto alle Leggi, strumenti urbanistici vigenti e/o agli atti di competenza della pubblica amministrazione». Tuttavia, come avevano avuto modo di appurare in séguito i coniugi, l’immobile in discorso presentava numerose irregolarità sotto il profilo urbanistico.

In estrema sintesi, oltre ad essere privo degli atti necessari per poterlo certificare (quali inizio lavori, fine lavori, collaudo statico, agibilità ed abitabilità), lo stesso risultava difforme da quanto previsto dallo strumento urbanistico vigente e dalla concessione edilizia di variante.

 

L’iniziativa giudiziale dei promissari acquirenti

Resisi conto dell’irregolarità urbanistica del bene, i coniugi avevano comunicato al promittente venditore la loro intenzione di recedere dal contratto preliminare a causa dell’inadempimento della controparte, richiedendo nel contempo il pagamento della somma di euro 24.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata.

Preso atto dell’impossibilità di risolvere bonariamente la vertenza, i promissari acquirenti avevano proposto azione giudiziale finalizzata all’accertamento del legittimo esercizio, da parte loro, del recesso dal contratto preliminare, e alla condanna del promissario venditore al versamento del doppio della caparra confirmatoria.

 

La statuizione del Giudice

Il Tribunale ha preliminarmente riconosciuto che il comportamento posto in essere dal sig. Z.Z. configurasse un grave inadempimento delle obbligazioni assunte con la stipulazione del contratto preliminare. Egli, infatti, non era stato in grado di rispettare i termini previsti nel contratto per l’immissione nel possesso dei promittenti acquirenti e per la stipulazione del definitivo.

Inoltre, si era obbligato nel preliminare a garantire «la conformità della porzione immobiliare in oggetto alle Leggi, strumenti urbanistici vigenti e/o agli atti di competenza della pubblica amministrazione», mentre l’immobile presentava in realtà numerose e rilevanti irregolarità urbanistiche tali da stravolgerne la consistenza oltre che diminuirne notevolmente il valore.

Tali inadempimenti avevano senz’altro legittimato i coniugi ad esercitare la facoltà risolutoria loro riconosciuta dall’art. 1385 c.c., recedendo dal contratto preliminare ed esigendo il doppio della caparra versata.

Il Giudice ha, pertanto, accolto le conclusioni avanzate dai coniugi, condannando – con ordinanza ex art. 186 quater c.p.c. – il promittente venditore al pagamento in favore dei coniugi della somma di euro 24.000,00, pari al doppio della caparra versata, oltre interessi legali dal dovuto al saldo.

 

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Avv. Gabriele Chiarini
Gabriele Chiarini
gabriele@chiarini.com

Avvocato Cassazionista e Dottore di Ricerca in Diritto Civile, nell'esercizio della professione si occupa prevalentemente di diritto civile e commerciale, con speciale riferimento alla malpractice medico-sanitaria, alla responsabilità per fatto illecito, alla consulenza d'impresa e al diritto dei contratti. Ha maturato particolare esperienza, conseguendo importanti risultati tanto in sede giudiziale quanto in sede stragiudiziale, nel settore degli appalti privati e nel campo della responsabilità della struttura ospedaliera per colpa dei sanitari e per difetto di organizzazione. Curriculum



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