Vendita Immobile Abusivo

Compravendita Immobile Abusivo

Vendita Immobile Abusivo

Riflessioni in tema di (in)validità del contratto di compravendita di immobili urbanisticamente irregolari

E’ affermazione reiterata quella secondo cui gli atti aventi ad oggetto il trasferimento di immobili abusivi (in primis: la vendita) sono nulli.

La giurisprudenza della Suprema Corte ha ben specificato come, con l’introduzione della legge n. 47/1985 (e, a maggior ragione, dopo il D.P.R. n. 380/2001), il legislatore abbia inteso rendere incommerciabili gli immobili irregolari dal punto di vista urbanistico.

La questione, tuttavia, non può dirsi del tutto pacifica, specie alla luce della recente rimessione degli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, operata da Cassazione civile, sez. II, 30 Luglio 2018, n. 20061, al fine di chiarire la natura (formale o sostanziale) della nullità prevista dalla normativa appena citata.

 

La giurisprudenza in tema di vendita di immobile abusivo

Muovendo dalla constatazione sopra specificata, è stato precisato che:

Gli atti di trasferimento di diritti reali su immobili sono nulli, ai sensi dell’art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, sia nel caso in cui gli immobili oggetto di trasferimento non siano in regola con la normativa urbanistica (nullità di carattere sostanziale), sia quando dagli atti di trasferimento non risulti la circostanza della regolarizzazione in corso (nullità di carattere formale)

Cass. II, 05/12/2014, n. 25811

Nello stesso senso:

È affetto da nullità un contratto che abbia ad oggetto la vendita di un bene immobile irregolare dal punto di vista urbanistico per contrarietà all’art. 40 comma 2 l. n. 47 del 1985

Cass. II, 17/10/2013, n. 23591

Non è un caso, del resto, se – quale corollario della rilevata incommerciabilità degli immobili abusivi – la giurisprudenza ritiene impossibile pronunciare sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. di immobili urbanisticamente irregolari, in quanto costruiti in assenza dei necessari titoli abilitativi ovvero in totale difformità dagli stessi (cfr., sul punto, Cass. II, 29/11/2017, n. 28626; Cass. II, 12/03/2012, n. 3892).

Resta fermo che – per giurisprudenza parimenti consolidata – la sanzione di nullità prevista in riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita (così, di recente, Cass. II, 04/09/2017, n. 20707).

 

Le caratteristiche della nullità del contratto di compravendita di immobili abusivi

Trattasi, ad ogni modo, di nullità pacificamente assoluta (Cass. II, 09/10/2017, n. 23541), che – come tale – è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio (cfr. art. 1421 c.c.).

In proposito, giova ricordare che la nullità deve essere rilevata d’ufficio quando la domanda attorea si fonda sul presupposto della validità del contratto, come accade – ad esempio – in caso di richiesta di adempimento contrattuale (Cass. I, 04/05/2016, n. 8795), di risarcimento dei danni per inadempimento (Cass. III, 23/06/2016, n. 12996), nonché in tutte le ipotesi di impugnativa negoziale (Cass. SU, 12/12/2014, nn. 26242 e 26243).

Il principio della rilevabilità officiosa della nullità si fonda, d’altronde, sulla ratio di impedire che il contratto nullo – alla luce del disvalore che l’ordinamento attribuisce all’assetto di interessi da esso divisato – possa costituire il presupposto di una decisione giurisdizionale che in qualche modo ne postuli la validità o, comunque, la provvisoria attitudine a produrre effetti giuridici (si v. Cass. SU, 04/09/2012, n. 14828).

 

I rimedi esperibili dalla parte in buona fede

Resta inteso che, ove ce ne siano i presupposti, la parte che abbia confidato senza sua colpa nella validità del contratto può essere risarcita dall’altra parte che conosceva – o avrebbe dovuto conoscere – l’esistenza di una causa di invalidità del contratto stesso (art. 1338 c.c.).

Ma va tenuto presente che la domanda ex art. 1338 c.c. è ontologicamente diversa – per petitum e, soprattutto, per causa petendi – da quella avente ad oggetto il risarcimento dei danni ai sensi degli artt. 1669 e/o 1489 c.c. (norme che, non a caso, postulano l’esistenza di un contratto valido, rispettivamente di appalto o di compravendita).

Alla luce di quanto sopra, dunque, il Giudice che si trovi decidere una controversia relativa ad una compravendita di immobile abusivo dovrà adeguatamente valutare la (in)validità del contratto dedotto in giudizio, quand’anche nessuna delle parti abbia sollevato la relativa eccezione, previa eventuale doverosa sottoposizione della questione al contraddittorio in conformità all’art. 101, comma 2, c.p.c.

 

La trasmissione degli atti al Primo Presidente della Cassazione per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite

Con ordinanza interlocutoria, Cassazione civile, sez. II, 30 Luglio 2018, n. 20061 ha trasmesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione della causa alle Sezioni Unite in ordine alla risoluzione della questione della natura formale o sostanziale della nullità degli atti di trasferimento di diritti reali su immobili, prevista dagli artt. 17, comma 1 e 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985 (e, attualmente, dall’art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001), nonché a proposito della nozione di irregolarità urbanistica rilevante ai fini della declaratoria di nullità.

Ad avviso del Collegio, in particolare, l’orientamento inaugurato dalle sentenze nn. 23591/2013 e 28194/2013 meriterebbe una riconsiderazione da parte delle Sezioni Unite.

La tesi della nullità virtuale, infatti, non troverebbe un solido riscontro nella lettera della legge, nella quale si sanziona con la nullità l’assenza di una dichiarazione negoziale dell’alienante avente ad oggetto gli estremi dei provvedimenti concessori relativi all’immobile dedotto in contratto, senza alcun riferimento alla necessità che a consistenza reale di tale immobile sia conforme a quella risultante dai progetti approvati con detti provvedimenti concessori.

Inoltre, essa potrebbe risultare foriera di notevoli complicazioni nella prassi applicativa e, conseguentemente, rischierebbe di pregiudicare in maniera significativa gli interessi della parte acquirente; quest’ultima, infatti, si vedrebbe esposta, con la dichiarazione di nullità dell’atto di trasferimento, alla perdita dell’immobile (con la conseguente necessità di procedere al recupero del prezzo versato) pure in situazioni nelle quali aveva fatto incolpevole affidamento sulla validità dell’atto.

Non resta che attendere, dunque, la pronuncia delle Sezioni Unite per dirimere definitivamente la questione.

 

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