Servitù di Passaggio – Anche Parenti ed Amici del Titolare sono Legittimati ad Esercitarla

Modalità di esercizio delle Servitù di Passaggio

Servitù di Passaggio – Anche Parenti ed Amici del Titolare sono Legittimati ad Esercitarla

La Servitù di Passaggio è un diritto che conferisce al titolare la facoltà – per l’appunto – di passare attraverso un terreno appartenente ad altri. Si tratta, com’è noto, di un diritto reale su cosa altrui, riconducibile al novero delle “servitù prediali” (che, come dice l’art. 1027 c.c., consistono nel “peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario“).

Il codice civile si occupa specificamente della servitù di passaggio coattivo (artt. 1051 ss. c.c.), riconosciuta al cd. “fondo intercluso”, vale a dire quello che non ha accesso alla pubblica via. Ma le servitù di passaggio, come tutte le servitù prediali, possono nascere anche in altri modi (ad esempio, per contratto, per testamento, per destinazione del padre di famiglia, o per usucapione, se c’è il requisito dell’apparenza).

In questo articolo cercheremo di comprendere quali siano le corrette modalità di esercizio delle servitù di passaggio. In particolare risponderemo al seguente interrogativo: chi – oltre al titolare – può dirsi legittimato all’esercizio di una servitù di passaggio? Anticipiamo sin da ora che, per la Cassazione, il diritto di accesso al fondo servente non può considerarsi strettamente limitato al titolare della servitù…

 

INDICE SOMMARIO

 

§ 1. Il Caso: Servitù di Passaggio su strada privata

Tizio concede al Condominio Bellaria una servitù di passaggio su una strada privata di sua esclusiva proprietà. Alla strada privata si accede attraverso una cancellata, le cui chiavi vengono fornite ai condòmini, che le duplicano al bisogno per  consegnarle a familiari, collaboratori  domestici, ecc…

Il Condominio esercita la servitù per svariati anni, nel corso dei quali alcuni degli appartamenti vengono venduti, altri concessi in locazione. Tizio mal digerisce il fatto che sulla strada privata inizino così a passare soggetti diversi da quelli che conosceva quando aveva concesso la servitù. Ritiene inoltre che i condòmini abusino del loro diritto consegnando le chiavi anche a persone non residenti nello stabile.

Per mantenere un maggiore controllo sugli accessi, Tizio decide allora di modificare il meccanismo di apertura della cancellata, sostituendo la chiave meccanica in uso con un lettore badge. Consegna quindi ai singoli condòmini una scheda badge per ciascun componente della loro famiglia, senza però fornire i codici informatici indispensabili per la eventuale duplicazione.

Il Condominio, assistito dallo Studio Legale Chiarini, si oppone a questa modificazione unilaterale delle modalità di accesso alla strada privata e chiede che si ritorni all’utilizzo della chiave tradizionale o, in alternativa, che a Tizio venga imposta l’adozione di misure idonee a garantire il libero esercizio della servitù anche con il nuovo sistema.

 

§ 2. Brevi riflessioni in tema di Servitù Prediali

La servitù, come detto in premessa, è un diritto reale che consente, a chi ne è titolare, di esercitare determinati poteri su un bene altrui, a vantaggio di un bene proprio. Sono tecnicamente dette “Servitù Prediali” (dal latino praedium) perché implicano rapporti tra fondi (siano essi terreni, edifici o altre costruzioni) e, solo in via mediata, tra i soggetti che di quei fondi sono i proprietari.

Viene chiamato “fondo dominante” quello di proprietà del titolare della servitù, ed è il fondo che gode dei vantaggi e delle utilità derivanti dall’esercizio del diritto. E’ invece chiamato “fondo servente” quello che subisce limitazioni a causa dell’esercizio della servitù.

Poiché dette limitazioni possono essere anche importanti, è principio di carattere generale quello secondo il quale la servitù deve essere esercitata in modo tale da arrecare il minor aggravio possibile (art. 1065 c.c.).

Il titolare della servitù non può inoltre abusarne, ovvero utilizzare i poteri connessi al suo esercizio per soddisfare interessi diversi e/o ulteriori rispetto a quelli per cui la servitù fu concessa.

D’altro canto, il proprietario del fondo servente non può tenere comportamenti tesi a diminuire l’esercizio della servitù ovvero a renderlo più incomodo (art. 1067 c.c.)

 

§ 3. Limiti Soggettivi e Oggettivi di Esercizio della Servitù di Passaggio

Come innanzi accennato, il diritto di servitù non ha natura personale ma inerisce ad un bene. Ciò significa che si trasferisce con la proprietà di quest’ultimo, passando automaticamente in capo all’acquirente.

Significa inoltre che, per comprendere entro quali limiti possa essere legittimamente esercitata una servitù (sotto il profilo sia soggettivo che oggettivo), è necessario considerare quale sia in concreto l’utilità del fondo dominante da soddisfare, e come sia possibile pervenire a questo risultato creando i minori disagi possibili al fondo servente.

In caso di servitù di passaggio, l’utilità da garantire è quella del fondo dominante di disporre di uno sbocco sulla via pubblica (ovvero su altro luogo, pubblico o privato), passando attraverso la proprietà altrui. 

Sotto il profilo oggettivo, dunque, dovranno ammettersi tutte le modalità di passaggio coerenti con detta finalità, tenuto conto della ubicazione e natura dei fondi (nel caso di specie, in cui il fondo dominante è un condominio composto da abitazioni e garage, dovrà senz’altro ammettersi il passaggio pedonale e carrabile).     

Sotto il profilo soggettivo, poi, non sarà sufficiente limitarsi ad affermare  la legittimazione all’accesso da parte dei proprietari del fondo dominante. E’ infatti senz’altro necessario che al fondo dominante possano accedere anche altri soggetti che, per le più svariate ragioni connesse al suo normale utilizzo, si trovino nella necessità di farlo.

 

§ 4. Illegittimità delle Limitazioni all’Esercizio della Servitù Imposte da Tizio

Ecco dunque che la pretesa di Tizio di limitare – tramite la consegna dei badge – l’accesso, consentendolo solo ai condòmini e alle persone con loro conviventi, appare illegittima sia sotto il profilo soggettivo che  oggettivo.

Nel caso in esame, infatti, il fondo dominante è costituito da un condominio all’interno del quale sono situate una pluralità di unità abitative. E’ dunque logico  prevedere che, oltre ai normali spostamenti dei condòmini (e dei soggetti con loro conviventi), si verificheranno giornalmente tutta una serie di accessi connessi alla normale vita quotidiana delle famiglie che abitano lo stabile: si pensi alle visite di amici, parenti e/o conoscenti, all’accesso da parte di soggetti chiamati a svolgere prestazioni o servizi di vario genere (ad es. colf, tecnici, operai, medici, addetti ai recapiti di posta e pacchi ….).

Precludere (o comunque rendere disagevole) l’accesso di tali soggetti significherebbe vanificare il senso stesso della servitù.

Ferma restando, come ovvio, la possibilità, per Tizio, di agire a propria tutela nel caso in cui ravvisi che si stia verificando un vero e proprio abuso della servitù, ovvero nell’ipotesi in cui soggetti privi di collegamento funzionale con il fondo dominante pretendano di esercitare il passaggio.

 

§ 5. La Cassazione riconosce il Diritto di Accesso anche ai Parenti e agli Amici dei Titolari della Servitù di Passaggio

Con la Sentenza n. 4821 del 19/02/2019, la Suprema Corte di Cassazione, Sez. II, è intervenuta in un caso analogo statuendo che:

In tema di servitù prediali di passaggio, il contenuto del relativo diritto comprende tutte le concrete e varie modalità del suo esercizio, inteso quale utilitas che il proprietario del fondo dominante riceve non soltanto in via diretta, ossia mediante l’esercizio del diritto proprio o dei familiari o di coloro che detengano il fondo in suo nome, ma anche in via indiretta, attraverso le visite di terzi, riferibili alle normali esigenze della vita di relazione“.

Con la medesima sentenza, la Cassazione riconosce espressamente la facoltà, per il titolare del fondo dominante, di consegnare le chiavi necessarie per l’esercizio della servitù a parenti, ospiti e personale di servizio; e ciò senza particolari limitazioni e senza la necessità di un preventivo assenso da parte del proprietario del fondo servente. Con la logica conseguenza che al titolare della servitù debba riconoscersi anche la possibilità di duplicare le chiavi da consegnare ai predetti soggetti.

Possibilità di fatto negata da Tizio attraverso la imposizione – in luogo della serratura tradizionale – dei  badge.

 

§ 6. La Tutela del Condominio per la Servitù di Passaggio violata

A tutela del condominio, lo Studio ha predisposto denuncia-querela nei confronti di Tizio, il quale è stato rinviato a giudizio per esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose in relazione alla sostituzione del meccanismo di apertura della cancellata attuata nonostante l’espressa opposizione del Condominio.

Il Condominio ha inoltre agito in sede civile con azione di reintegrazione, ottenendo – all’esito della fase sommaria – un provvedimento che ha imposto a Tizio una serie di comportamenti da attuare per garantire ai condòmini l’esercizio  effettivo della servitù, nel senso innanzi esposto.

Si tratta di soluzioni tecniche tese a garantire l’accesso da parte di tutti i soggetti che, per le più svariate ragioni, si trovino a dover frequentare il fondo dominante, tramite la consegna (a cura e spese di Tizio) di un numero elevatissimo di badge. Con l’ulteriore facoltà, per i condòmini, di ottenerne altri a semplice richiesta.

Al fine di garantire l’accesso anche in caso di mancanza di elettricità, è stata inoltre imposta a Tizio l’installazione di un generatore di emergenza.

Considerata l’estrema onerosità dei comportamenti a lui imposti dal Tribunale, Tizio ha preferito soprassedere dai propri intenti, lasciando addirittura aperto il cancello che consente l’esercizio della servitù.
Dovrà in ogni caso affrontare il procedimento penale per il quale gli è già stato notificato decreto di citazione a giudizio.

 

Clicca qui per scaricare il decreto di citazione a giudizio in sede penale.

 

Avv. Claudia Chiarini
Claudia Chiarini
claudia@chiarini.com

Avvocato Cassazionista e Dottore di Ricerca in Diritto Civile, nell’esercizio della professione si occupa prevalentemente di tutela del credito, diritto civile e diritto di famiglia, con speciale riferimento alla crisi del rapporto coniugale. Ha maturato rilevante esperienza nel settore del recupero dei crediti insoluti, in quello delle locazioni ed in tema di responsabilità del genitore per l’inadempimento dei doveri nei confronti della prole. Curriculum



Hai bisogno di aiuto?

Richiedi una consulenza legale ai professionisti dello Studio Chiarini.
La soddisfazione del Cliente rappresenta l'obiettivo principale di ogni nostra attività.

Rassegna Stampa

io donna corriere della sera gabriele chiarini privacy sanità

Gli Avv.ti L. Spadoni e G. Chiarini
intervistati come esperti sulle regole
della "nuova" privacy in sanità

io donna corriere della sera gabriele chiarini privacy sanità

"Furto del Secolo" a Palazzo Ducale:
l'Avv. Giovanni Chiarini tra i protagonisti
del recupero delle opere trafugate

io donna corriere della sera gabriele chiarini privacy sanità

L'Avv. Gabriele Chiarini commenta i dati di "amenable mortality" (mortalità riconducibile ai servizi sanitari)

io donna corriere della sera gabriele chiarini privacy sanità

Su Io Donna del Corriere della Sera,
l'Avv. Gabriele Chiarini spiega le nuove
regole della Privacy in Sanità

complicanza malasanità

Avv. Gabriele Chiarini su
Italia Oggi: Quel labile confine
tra complicanza e "malasanità"

complicanza malasanità

"Questione di Privacy" in Parafarmacia:
parliamone con l'Avv. Lucia Spadoni
e con l'Avv. Gabriele Chiarini

Image is not available

"Residenze Sanitarie" intervista
l'Avv. Chiarini sugli errori sanitari e sul valore delle statistiche nazionali

Avv. Gabriele Chiarini su Radio Cusano

L'Avv. Chiarini interviene sullo stato di attuazione del “Garante per il Diritto alla Salute” previsto dalla legge "Gelli"

Avv. Gabriele Chiarini su Radio Cusano

Risarcimento di oltre 1.200.000,00 euro
ottenuto dagli Avv.ti Chiarini e Sisti
per un tragico incidente sul lavoro

Image is not available

Intervento dell’Avv. Gabriele Chiarini su “Diritto 24” del Sole24Ore in tema di tutela risarcitoria del paziente

Avv. Gabriele Chiarini su Radio Cusano

Qualità dei servizi sanitari, errori medici e prevenzione dei rischi in sanità:
ne parliamo con l'Avv. Chiarini

Avv. Gabriele Chiarini su Radio Cusano

“Genetica Oggi” su Radio Cusano intervista l’Avv. Gabriele Chiarini su malasanità e diritti del paziente

Avv. Gabriele Chiarini su Radio Cusano

La Rivista "Così" si occupa del nostro report sul costo degli eventi avversi nel Sistema Sanitario Nazionale

Avv. Gabriele Chiarini su Radio Cusano

Interview to Attorney Gabriele Chiarini,
an expert in the field of health liability
and medical-malpractice lawsuits

Image is not available

Omicidio di Sant’Angelo in Vado:
l’Avv. Giovanni Chiarini è il difensore della nuova indagata

Image is not available

Intervista di “Pianeta Salute” all’Avv. Gabriele Chiarini su responsabilità medica e infezioni ospedaliere

Image is not available

Il quotidiano "La Verità" richiama gli approfondimenti dello Studio in tema
di "emergenza malasanità"

Image is not available

Intervista di “Uomo & Manager” all’Avv. Chiarini sugli errori sanitari in Italia e sui costi della malpractice medica

Image is not available

La sezione "Diritto24" del Sole24Ore ospita un contributo dell’Avv. Chiarini sulla legge Gelli-Bianco

Image is not available

Incendio del ristorante "Pesce Azzurro". Unico assolto: l'imputato difeso
dall'Avv. Giovanni Chiarini

Image is not available

L’Avv. Gabriele Chiarini ospite su "Genetica Oggi " di Radio Cusano: il Garante per il Diritto alla Salute

Image is not available

Osservatorio Imprese e Pubblica Amministrazione intervista l’Avv. Chiarini sui diritti del malato in Italia

previous arrow
next arrow
Slider