Il condominio è un “consumatore”?

Codice del Consumo & Condominio

Il condominio è un “consumatore”?

In un’epoca in cui la maggior parte della popolazione abita all’interno di un condominio, è di notevole importanza verificare se quest’ultimo possa essere qualificato come consumatore ed avvalersi così della normativa dettata in sua tutela dal “Codice del Consumo”.
In occasione della stipula di contratti con professionisti, infatti, il condominio potrebbe trovarsi in posizione di inferiorità quale parte contrattualmente debole, sguarnita di strumenti a sua garanzia.
Alla luce delle pronunce della giurisprudenza italiana e, da ultimo, del recente intervento della Corte di Giustizia UE, sez. I, con sentenza del 02/04/2020, scopriamo in quali casi il condominio agisce come consumatore e può quindi accedere alle tutele ad esso riservate.


§ 1. La tutela del consumatore

Il c.d. Codice del Consumo (d.lgs. n. 206/2005) ha organicamente trattato tutto ciò che riguarda la disciplina del consumatore.
Al suo interno possiamo rinvenire tutte le tutele riservate al consumatore, le quali ci informano sulla portata pratica che riveste la qualificabilità del condominio come consumatore.
Le più rilevanti forme di tutela possono essere così brevemente riassunte:

  • Garanzia obbligatoria da vizi dei prodotti acquistati:
    • consumatore: 2 anni;
    • non consumatore: 1 anno.
  • Denunzia dei vizi dei prodotti acquistati:
    • consumatore: entro 60 giorni dalla scoperta;
    • non consumatore: 8 giorni dalla scoperta.
  • Foro competente per le controversie:
    • consumatore: foro del luogo di residenza del consumatore;
    • non consumatore: foro individuabile secondo le norme codicistiche di cui agli artt. 18-30 c.p.c.
  • Clausole vessatorie del contratto:
    • consumatore: nullità rilevabile d’ufficio.
    • non consumatore: inefficacia salvo approvazione per iscritto, non rilevabile d’ufficio.
  • Interessi per ritardato pagamento:
    • consumatore: interessi legali (0,05%).
    • non consumatore: interessi maggiorati ex d.lg. n. 231/2002 (8%).

§ 2. Cosa è un condominio e quali sono i suoi organi

Seppur in assenza di una definizione legislativa, è necessario innanzitutto chiarire cosa è un condominio.
Le norme relative al condominio sono collocate all’interno del Libro III, Capo II, Titolo VII del Codice Civile, relativo alla comunione. Si può così dedurre che il condominio sia una particolare forma di comunione.
In tal senso è intervenuto – incidentalmente – il Decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102 in attuazione della direttiva 2012/27/UE (sull’efficienza energetica) che all’art. 2 definisce il condominio come “edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni“.
Il condominio, pertanto, è un caso di comproprietà forzosa che riguarda gli edifici con una plurità di appartamenti.
La comunione riguarda tutti i beni elencati dall’art. 1117 c.c. ovvero:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune (es. il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, …);
  • le aree destinate a parcheggio, nonché i locali per i servizi in comune, (es. la portineria, la lavanderia, …);
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune (es. ascensori, pozzi, cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, …).

I proprietari non possono sottrarsi alla comproprietà finché sono proprietari del proprio appartamento e devono contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni (artt. 1118 e 1123 c.c.).
Per adempiere al meglio questi doveri i condòmini si avvalgono di due organi:

  1. l’assemblea: organo deliberativo. Esprime la volontà del condominio e gestisce le cose e i servizi comuni;
  2. l’amministratore: organo esecutivo. Pone in esecuzione le decisioni prese dall’assemblea dei condòmini.

§ 3. La Giurisprudenza italiana e il condominio come ente di gestione

Chiarito cosa è il condominio, tuttavia, resta da stabilire quale soggettività giuridica possieda e come agisca.
Solo così si può comprendere se possa essere definito consumatore e pertanto se possa accedere alle tutele ad esso riservate.
In assenza di indicazioni normative, è intervenuta la giurisprudenza.

Nel silenzio normativo, la natura giuridica del condominio è stata per molto tempo dibattuta.
La giurisprudenza italiana è approdata alla soluzione che vede nel condominio un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini e che opera nell’interesse dei medesimi (cfr. Cassazione civile, nn. 26557/2017 e 12911/2012).

Perciò l’amministratore di condominio che stipuli un contratto col professionista, agendo per volontà dei singoli condòmini, ben potrebbe essere considerato un consumatore.
Tuttavia, a tal fine e perché possano essere invocate le conseguenti tutele, dovranno ricorrere le condizioni richieste dalla legge nazionale e comunitaria.

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§ 4. Il consumatore nel diritto comunitario e la questione giuridica relativa al condominio

La Corte di Giustizia UE ha preliminarmente indagato se la normativa nazionale fosse in contrasto con le norme comunitarie in tema di tutela del consumatore.
Ha preso innanzitutto in esame l’art. 2 della Direttiva 93/13/CEE del 5/04/1993 “concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori” che definisce il consumatore “qualsiasi persona fisica che, nei contratti oggetto della presente direttiva, agisce per fini che non rientrano nel quadro della sua attività profes­sionale“. Da questa definizione emerge che le condizioni per poter essere definito consumatore sono:

  1. essere una persona fisica;
  2. agire per fini estranei all’attività professionale.

Considerato che il condominio – nella persona dell’amministratore – agisce per fini non professionali, la questione ruota attorno al primo requisito.
Abbiamo visto che, secondo l’ormai pacifico orientamento giurisprudenziale italiano, il condominio può qualificarsi come persona fisica in quanto ente di gestione che opera nell’interesse dei condòmini.
La Corte Europea ha dovuto quindi verificare se la soluzione italiana fosse in contrasto con la normativa europea.

§ 5. La soluzione della Corte di Giustizia UE, sez. I, del 02/04/2020 – C-329/19

La Corte di Giustizia UE al fine di dirimere ogni dubbio circa la qualità di consumatore del condominio ha trovato un raccordo tra la normativa comunitaria e quella italiana.
La Corte ha preso le mosse dal’art. 169, par. 4, TFUE secondo il quale, a tutela del consumatore, gli Stati membri possono mantenere o introdurre misure più rigorose purché compatibili con i trattati.
Assunto inoltre confermato dall’art. 8 della Direttiva 93/13/CEE.
Spostando l’attenzione sui Considerando 12 e 13 della stessa Direttiva, possiamo constatare che agli Stati è lasciata la possibilità di garantire un più elevato livello di protezione dei consumatori anche tramite disposizioni nazionali più severe rispetto a quelle contenute nella Direttiva. Non solo: è loro facoltà estendere l’applicazione della Direttiva a persone giuridiche o fisiche che la stessa non qualifica consumatori.
La Corte di Giustizia UE ha concluso la sua analisi, infine, precisando che le disposizioni della Direttiva CEE 93/13 devono essere interpretate nel senso che:

non ostano a una giurisprudenza nazionale che interpreti la normativa di recepimento della medesima direttiva nel diritto interno in modo che le norme a tutela dei consumatori che essa contiene siano applicabili anche a un contratto concluso con un professionista da un soggetto giuridico quale il condominio nell’ordinamento italiano, anche se un simile soggetto giuridico non rientra nell’ambito di applicaizone della suddetta direttiva.

CGUE, SENTENZA 2 APRILE 2020, CAUSA C-329/19

§ 6. Considerazioni finali su condominio e codice del consumo

In linea di principio, dunque, l’amministratore che agisca nell’interesse del condominio, si sostituisce ai singoli condòmini i quali potenzialmente possono rientrare a tutti gli effetti tra i soggetti – persone fisiche – tutelati dal Codice del Consumo.

Sono molteplici gli aspetti che devono essere indagati. In primis:

  • Il condominio è composto da professionisti? In caso affermativo, in quale proporzione?
  • Nella sottoscrizione di un contratto, i condomini-professionisti agiscono per fini estranei alla propria attività lavorativa?

All’indomani della pronuncia della Corte Europea del 02/04/2020, dunque, possiamo affermare che non c’è una risposta univoca all’interrogativo formulato al principio di questo approfondimento. Se la domanda è: “il condominio è un consumatore?“, dobbiamo sapere che una risposta affidabile può essere data solo analizzando con attenzione il caso concreto.

Avv. Parisa Pelash
Parisa Pelash
pelash@chiarini.com

Avvocato iscritto all’Ordine degli Avvocati di Urbino. Nell’esercizio della professione si occupa prevalentemente di diritto civile e commerciale, in ambito sia giudiziale che stragiudiziale. Ha maturato particolare esperienza nel settore della tutela del credito, del diritto dei contratti e della responsabilità per fatto illecito. E’ fluente in persiano-iraniano. Curriculum



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